Válságálló ingatlanok: miért látják sokan úgy, hogy nem estek a lakásárak?
A lakásvásárlók gyakran megjegyzik, hogy miközben lépten-nyomon azt hallják, hogy óriási árzuhanás következett be az ingatlanpiacon, addig ezt nem tapasztalják a gyakorlatban. Mi lehet ennek az oka? Miért láthatják úgy ezek a lakáskeresők, hogy az elmúlt több mint két évben nem csökkentek az árak, miközben a szakemberek azt mondják, hogy általános áresésre került sor az ingatlanpiacon? Ennek néztünk utána. Mint kiderült, sok feltételnek kell teljesülnie ahhoz, hogy szinten maradó, vagy legalábbis enyhe mértékben csökkenő árról beszélhessünk.
Általában azok nem találkoznak a zuhanó lakásárak jelenségével, akiknek jók az anyagi lehetőségei, s ebből következően a jó minőségű, jó helyen lévő otthonokat keresik. Általánosságban ugyanis elmondható, hogy a felkapott részeken kisebb mértékű áresésre került sor, mint általában a piacon. Ennek több oka is van, így például a szűk kínálat és a tulajdonosok által kitartott árak. De ez is csak akkor jelentkezik persze, ha magának az ingatlannak a többi adottsága is kiváló.
Ha például megnézzük Szentendrét és környékét, akkor azt látjuk, hogy egy igen keresett városról van szó, ahol általánosságban azt lehet látni, hogy szinten maradtak, vagy éppen növekedtek az árak.
Szentendre és környéke az egyik legdrágább és legkeresettebb környék a budapesti agglomerációban, s itt nem is csökkentek az árak. Nagyon népszerű helyszínről van szó, miközben új fejlesztések már nem nagyon akadnak, ami annak az eredménye, hogy az önkormányzat képletesen véve kitette a „megtelt” táblát a város elejére. Így pedig nem csökkennek, hanem inkább emelkednek itt az árak.
Bizonyos ingatlantípusokat persze jó elhelyezkedés esetében is érintett a válság. Szentendre kapcsán megemlíthetjük a püspökmajori lakótelep régi lakásait, ahol ereszkedtek az árak az elmúlt években. Szintén nincs kereslet, így hanyatlott az ár a távfűtéses ingatlanok esetében is. Pál Sándor ugyanakkor azt is megjegyezte, hogy az árcsökkenés idén már nem mutatkozott itt sem, úgy tűnik, hogy megfordul az eddigi trend.
hiába egy jó helyszín – például a II. kerület –, ha rossz adottságú egy ingatlan. Egy ’70-es, ’80-as években épült, nem átalakítható, nem felújított lakásnak akkor is évről évre csökkent, illetve csökken az ára, ha itt helyezkedik el. A tulajdonosok ugyanis sokszor csak azt nézik, hogy a szomszéd mennyiért adja el az ingatlanát, arra azonban már nem fordítanak kellő figyelmet, hogy a minőségbeli különbségeket is felfedezzék otthonaik között . Felhívnánk a figyelmet arra is, hogy miközben lenne vevő ezekre az ingatlanokra is, ha valamivel olcsóbban adnák, később – 2-3 év elteltével – már nagyságrendekkel alacsonyabb árakon lehet csak értékesíteni őket, vagyis a tulajdonosok jóval többet fognak veszíteni.
Milyen típusú ingatlanok ára nem csökkent?
Ha egy ingatlan jó környéken helyezkedik el, akkor tehát a másik ok, ami miatt a lakást keresők általuk magasnak ítélt árakkal találkozhatnak, az, hogy vannak bizonyos ingatlantípusok, amelyek tartják az árukat. Nemcsak arra kell gondolni, hogy családi házról, ikerházról vagy társasházról van esetleg szó, hanem arra is, hogy egy ingatlannak megfelelőek-e az adottságai.
Alapvetően azok a lakások tartják az árukat, amelyek nemcsak jó elhelyezkedésűek, hanem a belső kialakításuk is megfelel a modern követelményeknek. Ilyen követelmény többek között az, hogy tágas legyen a nappali, valamint kellő számú és méretű a hálószoba. Korábban a követelmények közé tartozott, hogy legyen garázs is az ingatlanhoz, de ez mára lekerült a listáról, elegendő a vevők számára egy kocsibeálló is. További fontos szempont egy lakás értékállóságát tekintve az elhelyezkedés: csöndes helyen legyen, közel legyen a bevásárlási lehetőségekhez, jó legyen a közlekedés. Ugyancsak lényeges, hogy korszerű ablakokkal legyen felszerelve, hőszigetelt legyen az ingatlan, valamint nagyon fontos, hogy átalakítható legyen. Ez azt jelenti, hogy rugalmasan lehessen módosítani a falak helyét, s így kialakítani vagy megszüntetni szobákat, megváltoztatni a tereket.
A harmadik ok, ami miatt az ingatlanhirdetések átböngészése közben úgy tűnhet, hogy nem csökkentek az árak, az, hogy sok eladó kitartja az árat. Ez az ár néhány esetben – így az előbb felsorolt adottságú lakásoknál – akár indokolt is lehet. Az esetek nagy részében azonban indokolatlan az ár kitartása. Sokan értékesebbnek vélik ingatlanukat, mint amennyit az jelenleg a piacon ér, aminek egyik legfőbb oka az érzelmi kötődés. Beleszámolnak olyan tételeket is az árba (az ott eltöltött évek, emlékek, felújítások, saját munkájuk stb.), amelyeket a vevő többnyire nem fog megfizetni, vagy nem az általuk elképzelt áron. Ilyen esetekben az eladók gyakran nem értik, miért nem jönnek a vevők, ahelyett, hogy csökkentenének az áron. Erre általában csak abban az esetben kényszerülnek, ha valami olyan váratlan probléma merül fel, ami miatt tovább már nem várhatnak az eladással.
Sokan persze megengedhetik maguknak, hogy egy adott áron hirdessék folyamatosan az ingatlanjukat, mivel nincsenek pénzügyi zavarban, nem terheli őket túl magas törlesztőrészlet. Akár éveken keresztül is piacon tartják az általuk elképzelt árszinten a lakást, s várják azt a vevőt, aki valamiért ezt az összeget meg fogja fizetni.
Többen ugyanakkor kényszerből nem tudják csökkenteni az árat. Ezek azok a hiteladósok, akiknek a tartozása az árfolyamváltozás miatt most már nagyobb összeget tesz ki, mint az ingatlanjuk reális értéke. Ők egyszerűen nem tudják eladni olcsóbban az ingatlanjukat, hiszen akkor még mindig milliókkal tartoznának a banknak, amit valahonnan elő kell teremteni.
Összességében elmondhatjuk, hogy most jellemzően kiszámíthatatlan, szélsőséges ingatlanpiacról beszélhetünk, vagyis az árakat nagyon sokáig kitartják igen magas szinten egyes eladók, aztán pedig hirtelen és nagymértékben csökkentik. Nem is feltétlenül egy alku folyamán kerül sor erre, hanem sok esetben például azért, mert váratlanul nehéz helyzetbe kerültek, vagy az életükben egyéb változás történt, ami miatt tényleg sürgőssé válik az eladás.
Forrás: http://siteservice-worldwide-new.cylex.de/firma_page.aspx?action=companynews&d=cylex-tudakozo.hu&category=2
